お金をかけるから、「入居が着く」訳ではない。
地域競合を分析・解析し、その上で「勝てる内容」で、コスパ＆ランクアップのリニュアル。
ただ単に豪華にしたらかといって、良い訳でもない。
大事なのは、「自分なら、ここに入居するか？」っていう、基本の視線。
日頃、動画でＤＩＹの特集は本当に多くなりました。私も仕事がらみてますが、私もまた「やれるなら、一度トライしてみてほしい」という意見です。
どんな材料を使って、どのくらい時間がかかるか。そのために、どんな道具が必要か。しかも、きちんとできるかどうか。
すべて身をもって知ることができるからです。工務店は「きちんと、その仕事をやる会社」って訳です。
ただ、それだけでは「入居者が埋まる理由」にはなりません。八百屋さんで、【どうせ買うなら、良いものを】と選ぶのと全く同じ、当たり前の事なんです。
そこを、どこにお金をかけ、どこに力点を置くか。何軒もの実績を積んできた我々だからこそ、「金をかけたらいい訳ではない」と言い切れます。
■ 下記写真の中に、一部イメージ写真を含みます。
まずは「安心して暮らせる」のが、必須なこと。
■ コスパを上げるため、その手間を惜しんで利回りを目指す事なぞ、まず不可能。
そのたてものの状況なども、全部調べて、最適な案を導きます。
不動産投資の大家さんの中で、たまに忘れがちなのは「安全を無視して、見た目だけ」の短期で考えていること。
ちゃんとした計画の中で、「短期」を考えるのは悪ではありません。しかし、そのことを「全く考えていない」方もいらっしゃるのは事実です。
その基本中の基本は「安心して暮らせる家」であること。
シロアリ被害や、雨漏り、給排水の劣化、漏電、ガス管老朽。。。。これらはすべて「安心して暮らせない事」です。
これらを無視して「見た目だけのハリボテ」は、やがて必ず「自分の身」に襲い掛かり、結果【同じ】なんです。
耐震補強工工事などをしている我々でも、「解体してみないと、解らない」箇所もたくさんあります。まずは、【そこを調べる】。
これから新オーナーさんになる投資家さんは、特に覚えていただきたい、けど、「ごく当たり前」なことを、「ちゃんとやる会社同士」で【合い見積もり】をする。
そうすると、「ちゃんとやる会社同士」だったら、価格は基本「材料費＋人件費＋経費」なので、【実は、ほとんど変わらない】んです。
じゃ、どうやって「コスパ」を上げるか？
■ 場合によっては「見た目はそのまんまでいいのでは？」と提案することも。
「どのくらいの家賃」で「その家」なのか。一番は「そのバランス」であって。
「机上の理論」という言葉がありますが、要は利回りだけの計算で終わってしまってる方も、実は多いかと思います。
けど、貸すときに「家の状態・内容＋利便性、広さ」と「家賃」は完全比例して、ここに「イレギュラー」なんて、無いんですよね？
世の中の賃貸住宅は、そのほとんどが「キレイにされてる」ケースが多いはずです。稀に、現状貸しってのもありますが、そういった物件程、家賃は安いはず。
不動産投資をされてる施主さんなら、利回り計算で「いくらの収益を見込みたいか？」は数字が出てるはず。
であれば、本来【かけられる費用予算】も決まっているはずです。
あとは、それを「どこに力点を置いて、勝てる内容にするか？」
書くまででもないですが、我々は、ごく当たり前なことをやっているだけ、なんです。
チープな内容で勝てるはずもなく、工務店さんにとにかく値引きをさせる。。。でも、「かかる費用」なんて、「本来、変わらない」から、「どこかで手を抜く」以外の方法なんて、存在したら私が知りたいぐらいです。
時には「施主さん自身で」やっていただく事も。
■ 手間を惜しんで、工事依頼をするのだから、その手間を「自ら」やれることをやる。これで、コスパも上がります。
施主支給での材料支給歓迎。ぜひ、我々の価格と比較してください。「その後のリスク」を考えれば、結果「抜け道」なんて、無いんです。
「施主支給」という言葉がありますが、キッチンや洗面台、トイレや材木、壁紙に至るまで、それらの材料を施主さんが買って、工務店に支給して施工してもらうやり方ですが、それをＮＧという同業さんも多いです。
理由は様々ですが、工事完了後の「保障」という部分での線引きがしづらい、というのが、一番の理由かもしれません。
弊社は、全然【大歓迎】です。
何故なら、住宅における工事は、第3者の日本住宅保証検査機構にて工事内容を見てもらい、承認後に保証してもらえるので、施主支給で問題ございません。
もし、施主さんにリスクがあるとすれば、その支給材料「そのものに欠陥
」があった場合。この場合は、もう一度、施主さんに交換してもらわねばなりません。
また、支給材料の中の「付属部品の欠陥や破損による損害」の場合は、当然施主さんで対応いただく必要があります。
そのため、もしも施主支給いただく場合は、「メーカーの保証」があるものの方が、いいかもしれません。
最初から施主支給の場合、どうやってやったらよいのか、ハードルも高い場合もありますが、ご興味がありましたら、ぜひお問合せください！